+7 (777) 001 44 99
Қазақша
Русский
English
Почему не Казахстан?
Отечественное жилье в качестве инвестиций сейчас не очень выгодно, считает флиппер Александр Ровак. Сначала надо вложить 20-25 миллионов тенге в покупку квартиры, затем еще 10 миллионов в ремонт и мебель. Эти деньги не скоро "отобьются" при арендной плате в 250 тысяч тенге.
"Даже если и продам я через 5-7 лет квартиру по более высокой цене, то сколько выиграю? Пару миллионов тенге? А учитывая, как обесценивается тенге, в валюте недвижимость будет стоить дешевле. Поэтому многие уходят на зарубежный рынок, там валюта стабильнее и прирост у инвестора будет в долларах", — объясняет он.
Казахстанские бизнесмены, как рассказывает эксперт по зарубежной недвижимости Нурмахан Алданов, все чаще уходят в рантье, как и он сам. Долгое время предприниматель успешно занимался импортом дорогостоящей мебели. Потом, в ковидные времена, с поставками продукции стало совсем сложно — пришлось думать, на чем еще можно заработать. Так он продал свободную недвижимость в Казахстане и приобрел в Дубае. А затем выгодно её перепродал и вложился уже в "квадраты" других стран.
"Можно сравнить с ресторанным бизнесом. Он тоже сопряжен с рисками. То продукты несвежие пришли, то подорожали, то повар заболел, то клиент недоволен. С утра до вечера надо решать проблемы. И это ради маржи в 15 процентов. И то, если это ресторан популярный. А то же самое можно зарабатывать, имея примерно тысячу квадратов за рубежом. Проблем меньше, а доход тот же", — объясняет эксперт.
Сейчас заграницу выбирают в том числе из-за новой налоговой политики Казахстана. С этого года повышенным налогом облагается имущество, общая стоимость которого превышает 450 миллионов тенге. Кстати, в этот список входят не только квартиры, дома, но и дачи, парковки, земельные участки. Поэтому те, у кого есть возможности, предпочитают скупать недвижимость за рубежом.
"В сфере международных продаж, — делится данными Нурмахан, — главное — не только иметь деньги, но надо понимать, где брать. Те рынки, что были актуальны вчера, сегодня не выгодны".
Турция
Алания. Фото: depositphotos.com
Первые крупные вложения в иностранную недвижимость казахстанцы начали делать 14 лет назад — в Турцию. Тогда здесь внедрили выдачу ВНЖ тем, кто приобретет жилье. Наши соотечественники массово устремились за ключами от квартир в Анталию, Аланию. Имея на руках 30-40 тысяч евро, как вспоминает Нурмахан, можно было взять 1-2-комнатную квартиру в приличном доме с бассейном. В то время и цены на жизнь там были комфортными: 300-400 долларов вполне хватало на ежемесячные расходы.
"В Аланье десять районов, один из них — Махмутлар. Там живут практически одни наши соотечественники", — подчеркивает масштабы явления спикер.
Директор риелторского агентства Александр Вайншток приводит в пример данные турецкого статистического института: в мае 2024-го казахстанцы были на шестом месте среди иностранных покупателей, в декабре 25-го вошли в семерку активных инвесторов.
"Казахстанцы по-прежнему покупают квартиры в Анталье и Аланье за 80-120 тысяч долларов и успешно их сдают, в сезон доходность выходит 6-8 процентов годовых", — утверждает Александр Вайншток.
Нурмахан Алданов же считает, что былого покупательского бума в Турции уже нет, и инвестиционная привлекательность не та:
"Если сравнить с 2015-м, то сейчас за "однушку" уже 80 тысяч евро надо, а аренда такая же, как и раньше. При этом ВНЖ не дают. И сильно подорожали комуслуги", — объясняет он разницу.
Северный Кипр
Кириния, Северный Кипр. Фото: depositphotos.com
Этот остров стал популярным среди казахстанцев в 2017 году. Тогда, отмечает Нурмахан, жилье тут приобрели около 20 тысяч соотечественников. На старте продаж квартиру можно было купить за 25 тысяч долларов. Позже "квадраты" хоть и стали дорожать, но прибыль они приносили относительно неплохую. Доход от однокомнатной квартиры, стоимостью в 70 тысяч фунтов (примерно 48 миллионов тенге), достигал 500 фунтов (около 350 тысяч тенге).
"Спрос на Кипр снизился из-за того, что правительство ввело профильные налоги. Если раньше на аренду и перепродажу налог был на уровне 5 процентов, то потом налог на перепродажу довели до 20 процентов, на аренду — до 15. Считаю, что это нерентабельно", — говорит эксперт.
По мнению же Александра Вайнштока, это направление все равно в тренде. Северный Кипр до сих пор — один из самых доступных рынков жилья у моря.
"Тут нет беженцев, не спрашивают о происхождении денег. Арендная доходность — от 6 до 10 процентов", — добавляет эксперт.
ОАЭ
Здесь казахстанцы стали своими на рынке жилья с 2020-го. Спрос подогрела пандемия. Пока весь мир был в изоляции, Арабские эмираты оставались открытыми для тех, кто готов был вложиться.
"Преимущества были очевидны. Во-первых, местная валюта стабильна с 1976 года! Дирхам по отношению к доллару как стоил 3,65, так и стоит. Второе — цены на жилье начинались от 100 тысяч долларов. За 200 тысяч долларов можно было купить квартиру с дорогим ремонтом, отличной техникой — в рассрочку!" — перечисляет предприниматель "плюшки", на которые "клюнули" казахстанцы.
Плюс к этому запускать деньги в строящееся жилье было безопасно. В ОАЭ есть правило: финансы от дольщиков поступают на специальный счет, который контролируется государством.
"Построил застройщик на 10 процентов объект, тогда он может взять 10 процентов от той суммы, что на счете. Построил еще 30 процентов — взял еще 30. Есть понимание и гарантия того, что представители компании не снимут деньги и не улетят первым рейсом в Америку", — уверяет Нурмахан Алданов.
Вместе с тем, как только Дубай стал туристической меккой, центром развития криптотехнологий и крупных проектов в сфере развлечений, цены устремились вверх. Вход на рынок стал слишком дорогим — от 500 тысяч долларов!
"Затраты на проживание тоже выросли. Если раньше средний чек в месяц на семью был в районе 1,5-2 тысяч долларов, то сегодня столько же необходимо на одного человека", — отмечает эксперт.
Тем не менее Александр Вайншток считает, что Дубай остаётся актуальным и высоколиквидным. Правда, теперь это направление для более крупных игроков.
Тайланд
Бангкок, Таиланд. Фото: depositphotos.com
Ежегодный поток туристов в 15 миллионов человек сделал тайский Пхукет еще одной выгодной площадкой для инвестиций в жилье. Одни покупают квартиры для своего отдыха, другие — для проживания. Тут, поясняет Нурмахан Алданов, год можно находиться без визы. А после — оформить ее сразу на пять лет. Жилье относительно доступное.
"Примерно за 70 тысяч долларов можно купить однокомнатную квартиру в 28-32 квадрата с ремонтом. Если сдашь в аренду на год, то ежемесячный платеж составит около 700 тысяч тенге", — подсчитывает флиппер Александр Ровак.
"Однушку" в Пхукете, добавляет Нурмахан Алданов, можно сдавать и удаленно за 60-70 долларов посуточно. В итоге годовой доход может достигать 7-5 процентов от изначальных вложений. Такой показатель выше того же долларового депозита в банке.
"Но есть недостаток. Здесь установили максимальный срок владения недвижимостью — 20 лет! То есть купите вы сейчас квартиру за 80 тысяч долларов, а потом вам скажут заплатить еще 100 тысяч, чтобы владеть ею. Или выйдет закон, который обяжет платить нерезидентов высокий налог", — предупреждает Нармухан Алданов.
Черногория
Здесь пользуется спросом жилье в курортных городках типа Будвы. За 40-50 тысяч долларов можно приобрести уютную квартиру и сдавать ее приезжим со всего света. В городе развит яхтовый спорт и есть необходимая туристическая инфраструктура.
"В Черногории можно просто получить вид на жительство и с ним спокойно ездить по Еврозоне, Шенген. Также для вас будет действовать упрощенный режим для получения визы в США", — утверждает Алданов.
Почему Грузия выгоднее соседнего Азербайджана?
Вечерняя панорама Тбилиси. Фото: depositphotos.com
Рынок Баку, — рассказывает Алданов, — рассматривают многие. Там сейчас строят и казахстанские компании. Правда, "квадрат" дороговат — 5-6 тысяч долларов. Лучше тогда рассмотреть варианты в Ташкенте. Однушку возможно найти за 50-60 тысяч долларов, а рента от нее будет 400-500 долларов в месяц. Но все же лучший вариант, по мнению предпринимателя, грузинский Батуми. Алданов говорит, что казахстанцы в первой пятерке тех, кто чаще всего покупает тут жилье.
"Многие заходят на рынок с 40-50 тысячами долларов. На них можно приобрести небольшую квартиру-студию, летом она сдается практически без простоя. Это хороший формат для первой инвестиции за рубежом", — дополняет Александр Вайншток.
Очень большим плюсом здесь является логистика.
"И удобно добираться. Через Астану можно лоукостером долететь до Кутаиси за 60 тысяч тенге, а оттуда за 10 тысяч тенге добраться на комфортабельном автобусе до Батуми. "Квадарты" в этом городе пользуются особенным спросом у наших земляков из Западного Казахстана. Жители Актау, Атырау практически каждую пятницу покупают билеты туда за 15-20 тысяч тенге и летят отдыхать", — рассказывает Нурмахан Алданов.
Это направление, — считает эксперт, — будет оставаться перспективным. Сюда приходят инвесторы из ОАЭ и Китая. Тут планируют запустить проекты, способные стать флагманскими для развития торговли и привлечения туристов. Ну и не стоит забывать, что казахстанцы просто любят Грузию.
Прогнозы на будущее
Нурмахан Алданов считает, что казахстанцы потихоньку начинают осваивать рынки жилой недвижимости в Европе.
"Да, она недешевая. Зато ипотека до 30 лет под 2-3 процента. Тот, кто купит недвижимость, может претендовать на golden visa. С ней можно свободно объехать около 150 стран", — объясняет Нурмахан.
Эксперт считает, что совсем скоро казахстанцы в массовом порядке начнут осваивать и американский Майами.
"Недвижимость тут дорогая. Но спрос на нее у туристов бешеный. Аренда доходит до трех тысяч долларов, а в сезон — до пяти тысяч", — объясняет привлекательность покупки жилья в Майами спикер.
Может показаться, что новым рынком для рантье станет Вьетнам. Уж очень активно казахстанцы ездят сюда отдыхать, отмечает Алданов. Но покупать недвижимость пока не спешат.
"Здесь для иностранцев действует срок владения — всего 10 лет. И сама недвижимость не слишком ликвидная. Даже если вы приобретете однокомнатную квартиру за 60-70 тысяч долларов на первой береговой линии, то окупать себя она будет долго. Аренда — всего 200 долларов в месяц", — предупреждает Алданов.
— Если говорить о рынке зарубежной недвижимости в целом, — подводит итоги Александр Вайншток, — то наши люди уже ушли от эмоциональных покупок.
"Казахстанцы научились считать доходность, обращать внимание на ликвидность, юридическую чистоту сделок, понятные правила по аренде и налогам", — заключает эксперт.
Читайте также:
"Нагон спроса". Участники рынка называют недавний рост цен на жильё "искусственным"
Почему жильё в Астане теперь популярнее алматинского?
